Solaranlage auf dem Mehrfamilienhaus — was Eigentümer und Verwaltungen wissen müssen

Warum sich Solar auf dem Mehrfamilienhaus besonders lohnt

Mehrfamilienhäuser haben gegenüber Einfamilienhäusern strukturelle Vorteile bei Solar — und die werden häufig unterschätzt. Drei Faktoren spielen zusammen: grössere Dachflächen, mehr Verbraucher und ein besserer Skaleneffekt bei den Kosten.

Grössere Dachfläche, niedrigere Kosten pro kWp

Auf einem MFH-Dach lassen sich typischerweise 20–50 kWp installieren — bei Einfamilienhäusern sind es 5–15 kWp. Der Skaleneffekt wirkt sich direkt auf den Preis aus: Grössere Anlagen kosten pro installiertem kWp deutlich weniger. Aktuelle Richtwerte für Aufdach-Anlagen ohne Speicher liegen bei CHF 1'200–1'500 pro kWp (Stand 2026, aktuelle Tarife unter pronovo.ch).

Höherer Eigenverbrauch durch mehr Parteien

Im Einfamilienhaus erreichen Sie ohne Speicher einen Eigenverbrauchsanteil von 25–35 %. Im Mehrfamilienhaus sind es 50–70 % — weil mehrere Haushalte mit unterschiedlichen Tagesrhythmen den Strom abnehmen. Morgendusche in der einen Wohnung, Homeoffice in der anderen, Kochen am Abend in der dritten: Die Grundlast ist gleichmässiger verteilt. Das erhöht die Wirtschaftlichkeit erheblich.

Wertsteigerung und steuerliche Vorteile

Eine Solaranlage erhöht den Marktwert der Liegenschaft und macht sie für Mieter attraktiver. Dazu kommt: Die Investitionskosten sind als werterhaltende Massnahme vom steuerbaren Einkommen absetzbar — sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene. Bei einem MFH kann der Steuereffekt schnell fünfstellig werden.

Rendite über die Lebensdauer

Über die gesamte Lebensdauer der Anlage (25–30 Jahre) erzielen MFH-Anlagen typischerweise eine jährliche Bruttorendite von 3–8 % (Stand 2026, aktuelle Tarife unter pronovo.ch). Das liegt über den meisten vergleichbaren Immobilien-Investitionen. Für die Grundlagen zu Kosten, Förderung und Amortisation lesen Sie unseren Ratgeber zu Solaranlagen in der Schweiz.

Beschlussfassung unter Stockwerkeigentümern

Einer der häufigsten Einwände gegen Solar auf dem MFH: «Da müssen doch alle zustimmen.» Das stimmt nicht. Der Weg ist klar geregelt — und einfacher, als viele denken.

Qualifiziertes Mehr genügt

Eine Photovoltaikanlage gilt rechtlich als nützliche bauliche Massnahme (Art. 647d ZGB). Dafür brauchen Sie kein Einstimmigkeitsprinzip, sondern ein qualifiziertes Mehr: die Mehrheit aller Eigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Wertquoten auf sich vereinen.

Kostenpflicht für alle

Ist der Beschluss gefasst, tragen alle Stockwerkeigentümer die Kosten anteilig — verteilt nach Wertquoten. Auch wer dagegen gestimmt hat. Das ist im Gesetz so vorgesehen und unterscheidet nützliche von luxuriösen baulichen Massnahmen.

Teillösungen sind möglich

Wenn nicht alle Eigentümer am Solarprojekt teilnehmen möchten, kann eine Reglements­ergänzung die Kostenverteilung und Nutzung separat regeln. Vorlagen dafür bietet der HEV Schweiz an.

ZEV — Zusammenschluss zum Eigenverbrauch

Der ZEV ist das Standardmodell, um Solarstrom im Mehrfamilienhaus zu teilen. Alle Parteien hinter einem gemeinsamen Netzanschluss schliessen sich zusammen. Der erzeugte Solarstrom wird intern verteilt, nur der Überschuss geht ins Netz.

Wer kann teilnehmen?

Alle Endverbraucher am gleichen Netzanschluss: Stockwerkeigentümer, Mieter, Gewerbe im Erdgeschoss. Die rechtliche Grundlage bilden Art. 17–18 Energiegesetz (EnG) und Art. 14–18 Energieverordnung (EnV).

Pflichten des ZEV-Betreibers

• Schriftliche Regelung: Wer vertritt den ZEV, wie wird abgerechnet.
• Verbrauchsabhängige Abrechnung — keine Pauschalverteilung erlaubt.
• Der interne Tarif darf das Standardprodukt des lokalen Verteilnetzbetreibers (Grundversorgungstarif) nicht übersteigen.
• Der Tarif setzt sich zusammen aus: PV-Anlagenkosten, Betrieb & Wartung, zugekaufter Strom, Mess-/Abrechnungskosten, abzüglich Einspeisevergütung.
• Smart Metering: Jede Partei erhält eine eigene (virtuelle) Messung.

Mieterschutz

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist der ZEV-Beitritt freiwillig — Mieter können ablehnen und weiter über den Netzbetreiber Strom beziehen. Die Kosten für den ZEV-Aufbau dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Ein Austritt ist mit 3 Monaten Frist schriftlich und begründet per Einschreiben möglich (Art. 16 Abs. 6 EnV). Die Anfechtung einer Mietvertragsänderung ist innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde möglich.

Weiterführende Informationen zu Förderung und Einmalvergütung finden Sie in unserem Förder-Ratgeber. Detaillierte Leitfäden zum Eigenverbrauch bietet EnergieSchweiz.

LEG — Lokale Elektrizitätsgemeinschaften (neu ab 2026)

Seit dem 1. Januar 2026 gibt es in der Schweiz ein neues Modell: Lokale Elektrizitätsgemeinschaften (LEG). Damit kann Solarstrom erstmals über die Grundstücksgrenze hinaus geteilt werden — über das öffentliche Netz, mit reduzierten Netzgebühren. Die gesetzliche Grundlage bildet das revidierte Stromversorgungsgesetz, das in der Volksabstimmung vom 9. Juni 2024 angenommen wurde. Die Verordnungen hat der Bundesrat am 19. Februar 2025 veröffentlicht.

Was ist eine LEG?

Ein Zusammenschluss von Produzenten, Speicher-Betreibern und Verbrauchern innerhalb des gleichen Gemeindegebiets und Netzgebiets. Der Strom fliesst über das öffentliche Netz — im Unterschied zum ZEV, der hinter einem gemeinsamen Netzanschluss funktioniert.

Voraussetzungen

• Teilnehmer müssen auf dem gleichen Gemeindegebiet und im gleichen Netzgebiet sein.
• Alle müssen auf der gleichen Netzebene angeschlossen sein.
• Mindestens 5 % Produktionsanteil an der gesamten Anschlussleistung der Teilnehmenden.

Reduzierte Netzgebühren — der zentrale Vorteil

• 40 % Rabatt auf das Netznutzungsentgelt, wenn keine Transformationsebene nötig ist.
• 20 % Rabatt, wenn eine Transformation erforderlich ist.

Was bedeutet das für MFH-Eigentümer?

Ein MFH mit grosser Dachfläche kann Solarstrom nicht nur intern nutzen, sondern an Nachbarliegenschaften verkaufen. Die reduzierten Netzgebühren machen das wirtschaftlich attraktiv. Anmeldung ist ab 1.1.2026 möglich. Der Netzbetreiber hat 3 Monate zur Bereitstellung, die Aktivierung erfolgt jeweils auf Monatsbeginn. Erste LEGs sind daher frühestens ab April 2026 aktiv.

Der Weg zur Solaranlage auf Ihrem MFH — Schritt für Schritt

Von der ersten Idee bis zum laufenden ZEV — der praktische Fahrplan für MFH-Eigentümer und Verwaltungen.

Häufige Fragen